Pengertian Apartment
Tempat tinggal (terdiri
atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu
lantai bangunan bertingkat yang besar dan mewah, dilengkapi dengan berbagai
fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko, dsb);
PERATURAN PEMERINTAH
TENTANG BIAYA PENGELOLAAN RUMAH SUSUN/APARTMENT
Peraturan Pemerintah No.4
Tahun 1988 - Bab VI Pasal 57, Ayat 4;
Penyelenggara
pembangunan WAJIB bertindak
sebagai pengurus perhimpunan sementara, sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni,
dan MEMBANTU penyiapan terbentuknya PERHIMPUNAN
PENGHUNI YANG SEBENARNYA dalam hal waktu yang secepatnya.
Lampiran KepMENPERA
No.11/KPTS/1994 tanggal 17 Nopember 1994-Bab III. Pasal 5.2:
Pengelolaan dan
Pemeliharaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama merupakan
kewajiban seluruh penghuni. Calon pembeli satuan rumah susun harus bersedia
menjadi anggota perhimpunan penghuni yang akan dibentuk dan didirikan dengan
bantuan perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman guna mengelola dan
memelihara bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama beserta
fasilitas-nya dengan memunggut uang pangkal dan iuran yang besarnya akan
ditetapkan bersama kemudian hari secara musyawarah. Untuk tahun pertama
(terhitung sejak tanggal penyerahan)
UANG PANGKAL DAN IURAN tersebut BELUM
PERLU DIBAYAR.
Peraturan Pemerintah No.4
tahun 1988-Bab VI Pasal 67:
Penyelenggara pembangunan
yang membangun rumah susun wajib mengelola rumah susun yang bersangkutan dalam
jangka waktu sekurang-kurangnya tiga bulan dan paling lama satu tahun sejak
terbentuknya perhimpunan penghuni ATAS BIAYA PENYELENGGARA PEMBANGUNAN
KepMENPERA
06/KPTS/BKP4N/1995 tetang PEDOMAN PEMBUATAN AKTA PENDIRIAN, ANGGARAN DASAR DAN
ANGGARAN RUMAH TANGGA PERHIMPUNAN PENGHUNI RUMAH SUSUN.
Bab XVII PERATURAN
PEMERINTAH Pasal 3b;
Apabila masa pemeliharaan
Rumah Susun oleh Penyelenggara Pembangunan telah habis waktunya, sedangkan
Badan Pengelola belum ditunjuk, maka penyelenggara Pembangunan untuk sementara
dapat bertindak sebagai Badan Pengelola sampai ada Penunjukkan Badan Pengelola
oleh Perhimpunan Penghuni
Pengelolaan apartmen
dilakukan oleh Manajemen Properti yang meliuti pemasaran, persyaratan sewa
kontrak, penagihan harga sewa, perawatan gedung dan pelayanan kepada penghuni
serta kegiatan administrasi. Untuk mendapatkan pemeliharaan dan pelayanan yang
optimal, maka dibentuk suatu pengelola yang terdiri dari :
· Pimpinan
dan pengurus administrasi.
· Bagian
mekanikal dan elektrikal.
· Bagian
kebersihan dan keamanan.
Dengan fungsi – fungsi
sebagai berikut :
1. Manajer
dan administrasi mengkoordinir berlangsungnya seluruh kegiatan, kepegawaian dan
tata usaha.
2. Penerangan
(reception) menerima pesan pengaduan dan memberikan informasi kepada pemakai
apartmen tersebut.
3. Bagian
mekanikal dan elektrikan bertanggungjawab memelihara dan memperbaiki segala
masalah bangunan dan utilitasnya.
4. Pelayanan
(clening and Service) membantu dale bidang kerumah tanggaan.
5. Keamanan,
menjaga keamanan baik terhadap lingkungan dan tapak ruang dan ruang dalam dan
antar unit.
PP no. 4 Tahun 1988,
Aturan rumah susun/ apartemen
Peraturan Pemerintah No. 4
Tahun 1988, tentang : Rumah Susun
Oleh : PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA
Nomor : 4 TAHUN 1988 (4/1988)
Tanggal : 26 APRIL 1988 (JAKARTA)
Sumber : LN 1988/7; TLN NO. 3372 Presiden Republik Indonesia,
Menimbang :
a. bahwa dengan
Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun telah ditetapkan ketentuan-ketentuan
pokok mengenai rumah susun;
b. bahwa untuk
melaksanakan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam huruf a di atas, perlu
ditetapkan Peraturan Pemerintah tentang Rumah Susun;
Mengingat :
1. Pasal 5 ayat (2)
Undang-Undang Dasar 1945;
2. Undang-undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun
1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043),
3. Undang-undang Nomor I
Tahun 1964 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang Nomor
6 Tahun 1962 tentang Pokok-pokok Perumahan menjadi Undang-undang (Lembaran
Negara Tahun 1964 Nomor 3, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2611);
4. Undang-undang Nomor 5
Tahun 1974 tentang Pokok-pokok Pemerintahan Di Daerah (Lembaran Negara Tahun
1974 Nomor 38, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3037);
5. Undang-undang Nomor 16
Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Tahun 1985 Nomor 75, Tambahan
Lembaran Negara Nomor 3318);
6. Peraturan Pemerintah
Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Tahun 1961 Nomor
28, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2171);
7. Peraturan Pemerintah
Nomor 14 Tahun 1987 tentang Penyerahan Sebagian Urusan Pemerintahan Di Bidang
Pekerjaan Umum Kepada Daerah (Lembaran Negara Tahun 1987 Nomor 25, Tambahan
Lembaran Negara Nomor 3353);
MEMUTUSKAN:
Menetapkan :
PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA TENTANG RUMAH SUSUN.
BAB I
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
Dalam Peraturan Pemerintah
ini yang dimaksud dengan:
1. Penyelenggara
pembangunan adalah Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi, dan Badan
Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang pembangunan rumah susun, serta
swadaya masyarakat.
2. Akta pemisahan adalah
tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun, bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam
bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal
yang mengandung nilai perbandingan proporsional.
3. Pemerintah Daerah
adalah Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten/ Kotamadya dan Pemerintah Daerah
Tingkat I Daerah Khusus lbukota Jakarta.
4. Kesatuan sistem
pembangunan adalah pembangunan yang dilaksanakan pada tanah bersarna dengan
penggunaan dan pemanfaatan yang berbeda-beda baik untuk hunian maupun bukan
hunian secara mandiri maupun terpadu berdasarkan perencanaan lingkungan atau
perencanaan bangunan yang merupakan satu kesatuan.
5. Persyaratan teknis
adalah persyaratan mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan,
kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun,
termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan, yang diatur dengan
peraturan perundang-undangan serta disesuaikan dengan kebutuhan dan
perkembangan.
6. Persyaratan
administratif adalah persyaratan mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan
perumahan, izin lokasi dan/atau peruntukannya perizinan mendirikan bangunan
(IMB), serta izin layak huni yang diatur dengan peraturan perundang-undangan
dan disesuaikan dengan kebutuhan dan perkembangan.
7. Nilai perbandingan
proporsional adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah
susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama,
dihitung berdasarkan luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan
terhadap jumlah luas bangunan atau nilai rumah susun secara keseluruhan pada
waktu penyelenggara pembangunan untuk pertama kali memperhitungkan biaya
pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.
BAB II
PENGATURAN DAN PEMBINAAN RUMAH SUSUN
Bagian Pertama : Arah Kebijaksanaan
Pasal 2
(1) Pengaturan dan
pembinaan rumah susun diarahkan untuk dapat meningkatkan usaha pembangunan
perumahan dan pemukiman yang fungsional bagi kepentingan rakyat banyak.
(2) Pengaturan dan
pembinaan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dimaksudkan untuk:
a. mendukung konsepsi tata
ruang yang dikaitkan dengan pengembangan pembangunan daerah perkotaan ke arah
vertikal dan untuk meremajakan daerah-daerah kumuh;
b. meningkatkan optimasi
penggunaan sumber daya tanah perkotaan;
c. mendorong pembangunan pemukiman
berkepadatan tinggi.
Pasal 3
Pengaturan dan pembinaan
rumah susun berlandaskan,
1. kebijaksanaan umum;
2. Kebijaksanaan teknis
dan kebijaksanaan operasional yang digariskan oleh masing-masing instansi yang
berwenang.
Pasal 4
Penyusunan rencana jangka
panjang dan jangka pendek pembangunan rumah susun dilaksanakan oleh Pemerintah
Daerah yang bersangkutan berdasarkan kebijaksanaan dan pedoman Pemerintah
Pusat.
Pasal 5
Pengaturan dan pembinaan
rumah susun meliputi ketentuan-ketentuan mengenai persyaratan teknis dan
administratif pembangunan rumah susun, izin layak huni, pemilikan satuan rumah
susun, penghunian, pengelolaan, dan tata cara pengawasannya.
Bagian Kedua : Wewenang dan Tanggung Jawab
Pasal 6
(1) Pengaturan dan
pembinaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 yang bersifat umum dalam arti yang
seluas-luasnya terhadap pembangunan rumah susun dan pengembangannya, menjadi
wewenang dan tanggung jawab Pemerintah Pusat.
(2) Wewenang dan tanggung
jawab Pemerintah Pusat sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilakukan oleh
Menteri yang ditunjuk pada pasal yang bersangkutan dalam Peraturan Pemerintah
ini.
(3) Pengaturan dan
pembinaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 yang mempunyai karakteristik
lokal, berhubungan dengan tata kota dan tata daerah, menjadi wewenang dan
tanggung jawab Pemerintah Daerah. sesuai dengan asas desentralisasi sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1974.
(4) Pelaksanaan ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) dilakukan oleh Pemerintah Daerah yang
bersangkutan berdasarkan pedoman dari arahan Menteri sebagaimana dimaksud dalam
ayat (2).
Bagian Ketiga : Rumah Susun untuk Hunian dan Bukan Hunian
Pasal 7
Rumah susun yang digunakan
untuk hunian atau bukan hunian secara mandiri atau secara terpadu sebagai
kesatuan sistem pembangunan, wajib memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 5
BAB III
PERSYARATAN TEKNIS DAN ADMINISTRATIF PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Bagian Pertama : Umum
Pasal 8
Di dalam perencanaan harus
dapat dengan jelas ditentukan dan dipisahkan masing-masing satuan rumah susun
serta nilai perbandingan proporsionalnya.
Pasal 9
Rencana yang menunjukkan
satuan rumah susun, harus berisi rencana tapak beserta denah dan potongan yang
menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan
rumah susun yang dimaksud.
Pasal 10
Batas pemilikan bersama
harus digambarkan secara jelas dan mudah dimengerti oleh semua pihak dan
ditunjukkan dengan gambar dan uraian tertulis yang terperinci.
Bagian Kedua : Persyaratan Teknis
Paragraf 1 : Ruang
Pasal 11
(1) Semua ruang yang
dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung
maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan langsung maupun tidak
langsung secara alami, dalam jumlah yang cukup, sesuai dengan persyaratan yang
berlaku. (2) Dalam hal hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara
luar dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) tidak mencukupi atau tidak memungkinkan, harus
diusahakan adanya pertukaran udara dan pencahayaan buatan yang dapat bekerja
terus menerus selama ruangan tersebut digunakan, sesuai dengan persyaratan yang
berlaku.
Paragraf 2 : Struktur, Komponen, dan Bahan Bangunan
Pasal 12
Rumah susun harus
direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan
bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang
berlaku.
Pasal 13
Struktur, komponen, dan
penggunaan bahan bangunan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12,
harus diperhitungkan kuat dan tahan terhadap :
a. beban mati;
b. beban bergerak;
c. gempa, hujan, angin,
banjir;
d. kebakaran dalam jangka
waktu yang diperhitungkan cukup untuk usaha pengamanan dan penyelamatan;
e. daya dukung tanah,
f. kemungkinan adanya
beban tambahan, baik dari arah vertikal maupun horizontal;
g. gangguan/perusak
lainnya, sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Paragraf 3 : Kelengkapan Rumah Susun
Pasal 14
Rumah susun harus
dilengkapi dengan :
a. jaringan air bersih
yang memenuhi persyaratan mengenai persiapan dan perlengkapannya termasuk meter
air, pengatur tekanan air, dan
tangki air dalam bangunan;
b. jaringan listrik yang
memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik
dan pembatas arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang
membahayakan;
c. jaringan gas yang
memenuhi persyaratan beserta perlengkapannya termasuk meter gas, pengatur arus,
serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan;
d. saluran pembuangan air
hujan yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, dan pemasangan;
e. saluran pembuangan air
limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, pemasangan,
f. saluran dan/atau tempat
pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan, dan
kemudahan;
g tempat untuk kemungkinan
pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya;
h. alat transportasi yang
berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan
persyaratan yang berlaku;
i. pintu dan tangga
darurat kebakaran;
j. tempat jemuran;
k. alat pemadam kebakaran,
1. penangkal petir;
m. alat/sistem alarm
n. pintu kedap asap pada
jarak-jarak tertentu;
o. generator listrik
disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift.
Pasal 15
Bagian-bagian dari
kelengkapan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14, yang merupakan hak bersama
harus ditempatkan dan dilindungi untuk
menjamin fungsinya sebagai
bagian bersama dan mudah dikelola.
Paragraf 4 : Satuan Rumah Susun
Pasal 16
Satuan rumah susun harus
mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, dan memenuhi
persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus disusun,
diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat
menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan
sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar.
Pasal 17
Satuan rumah susun dapat
berada pada permukaan tanah, di atas atau di bawah permukaan tanah, atau
sebagian di bawah dan sebagian di atas permukaan tanah, merupakan dimensi dan
volume ruang tertentu sesuai dengan yang telah direncanakan.
Pasal 18
Satuan rumah susun yang
digunakan untuk hunian, di samping ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
16 dan Pasal 17, setidak-tidaknya harus dapat memenuhi kebutuhan
penghuni sehari-hari.
Pasal 19
Satuan rumah susun
sederhana yang digunakan untuk hunian, pemenuhan kebutuhan para penghuni
sehari-hari sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, dapat disediakan pada bagian
bersama.
Paragraf 5 : Bagian Bersama dan Benda Bersama
Pasal 20
Bagian bersama yang berupa
ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang
memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan
kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam
hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain, dengan memperhatikan
keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan.
Pasal 21
Benda bersama harus
mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan dan
diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan keserasian lingkungan guna
menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni maupun pihak-pihak lain, dengan
memperhatikan keselarasan, keseimbangan, dan keterpaduan.
Pasal 22
(1) Rumah susun harus
dibangun di lokasi yang sesuai dengan peruntukan dan keserasian lingkungan
dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah yang ada.
(2) Rumah susun harus
dibangun pada lokasi yang memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran
pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuangan air hujan dan
jaringan air limbah kota.
(3) Lokasi rumah susun
harus mudah dicapai angkutan yang diperlukan baik langsung maupun tidak
langsung pada waktu pembangunan maupun penghunian serta perkembangan dimasa
mendatang, dengan memperhatikan keamanan, ketertiban, dan gangguan pada lokasi
sekitarnya.
(4) Lokasi rumah susun
harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik.
(5) Dalam hal lokasi rumah
susun belum dapat dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik,
penyelenggara pembangunan wajib menyediakan secara tersendiri sarana air bersih
dan listrik sesuai dengan tingkat keperluannya, dan dikelola berdasarkan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Paragraf 5 : Bagian Bersama dan Benda Bersama
Pasal 20
Kepadatan bangunan dalam
lingkungan harus memperhitungkan dapat dicapainya optimasi daya guna dan hasil
guna tanah, sesuai dengan fungsinya, dengan memperhatikan keserasian dan
keselamatan lingkungan sekitarnya, berdasarkan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
Pasal 24
(1) Tata letak bangunan
harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dengan mempertimbangkan keserasian,
keseimbangan, dan keterpaduan.
(2) Tata letak bangunan
harus memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi-segi
kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan pengamanan
terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan, dan
lingkungannya berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pasal 25
(1) Lingkungan rumah susun
harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung
untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni, baik ke dalam maupun ke
luar dengan penyediaan jalan setapak, jalan kendaraan, dan tempat parkir.
(2) Penyediaan prasarana
lingkungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), harus mempertimbangkan
kemudahan dan keserasian hubungan dalam kegiatan sehari-hari dan pengamanan
bila terjadi hal-hal yang membahayakan, serta struktur, ukuran, dan kekuatan
yang cukup sesuai dengan fungsi dan penggunaan jalan tersebut.
Pasal 26
Lingkungan rumah susun
harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan utilitas umum yang sifatnya
menunjang fungsi lainnya dalam rumah susun yang bersangkutan, meliputi :
a. jaringan distribusi air
bersih, gas, dan listrik dengan segala kelengkapannya termasuk kemungkinan
diperlukannnya tangki-tangki air, pompa air, tangki gas, dan gardu-gardu
listrik;
b. saluran pembuangan air
hujan yang menghubungkan pembuangan air hujan dari rumah susun ke sistem
jaringan pembuangan air kota;
c. saluran pembuangan air
limbah dan/atau tangki septik yang menghubungkan pembuangan air limah dari
rumah susun ke sistem jaringan air limbah kota, atau penampungan air limbah
tersebut ke dalam tangki septik dalam lingkungan;
d. tempat pembuangan
sampah yang fungsinya adalah sebagai tempat pengumpulan sampai dari rumah susun
untuk selanjutnya dibuang ke tempat pembuangan sampah kota, dengan
memperhatikan faktorfaktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan, dan
keindahan;
e. kran-kran air untuk
pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya kebakaran yang dapat menjangkau semua
tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air yang cukup untuk pemadam
kebakaran;
f. tempat parkir kendaraan
dan/atau penyimpanan barang yang diperhitungkan terhadap kebutuhan penghuni
dalam melaksanakan kegiatan-kegiatannya sesuai dengan fungsinya;
g. jaringan telepon dan
alat komunikasi lain sesuai dengan tingkat keperluannya.
Paragraf 8 : Fasilitas Lingkungan
Pasal 27
Dalam rumah susun dan
lingkungannya harus disediakan ruangan-ruangan dan/atau bangunan untuk tempat
berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain bagi anak-anak, dan kontak
sosial lainnya, sesuai dengan standar yang berlaku.
Pasal 28
Dalam lingkungan rumah
susun yang sebagian atau seluruhnya digunakan sebagai hunian untuk jumlah
satuan hunian tertentu, selain penyediaan ruang dan/atau bangunan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 27, harus disediakan pula ruangan dan/atau bangunan untuk
pelayanan kebutuhan sehari-hari sesuai dengan standar yang berlaku.
Pasal 29
Ketentuan-ketentuan teknis
sebagaimana dimaksud dalam BAB III Bagian Kedua diatur oleh Menteri Pekerjaan
Umum.
Bagian Ketiga : Persyaratan Administratif
Pasal 30
(1) Rumah susun dan
lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang
diberikan oleh Pemerintah Daerah sesuai dengan peruntukannya.
(2) Perizinan sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) diajukan oleh penyelenggara pembangunan kepada
Pemerintah Daerah, dengan melampirkan persyaratan-persyaratan sebagai berikut
a. sertifikat hak atas
tanah;
b. fatwa peruntukan tanah;
c. rencana tapak;
d. gambar rencana
arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan
dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun;
e. gambar rencana struktur
beserta perhitungannya;
f gambar rencana yang
menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
g. gambar rencana jaringan
dan instalasi beserta perlengkapannya.
Pasal 31
Penyelenggara pembangunan
wajib meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas pertelaan yang menunjukkan
batas yang jelas dari masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama berserta uraian nilai perbandingan proporsionalnya,
setelah memperoleh izin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30.
Pasal 32
(1) Perubahan rencana
peruntukan dan pemanfaatan rumah susun harus mendapat izin dari Pemerintah
Daerah sesuai dengan persyaratan yang ditentukan dan telah memperoleh
pengesahan atas perubahan dimaksud beserta pertelaannya, dan uraian nilai
perbandingan proporsional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31.
(2) Perubahan rencana
peruntukan dan pemanfaatan suatu bangunan gedung bertingkat menjadi rumah
susun, harus mendapat izin dari Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam
ayat (1).
Pasal 33
(1) Tata cara permohonan
dan pemberian perizinan serta pengesahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
30, Pasal 31, Pasal 32, dan diatur lebih lanjut dengan Peraturan
Daerah.
(2) Peraturan Daerah
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) baru berlaku setelah mendapat pengesahan dari
pejabat yang berwenang.
Bagian Ketiga : Persyaratan Administratif
Pasal 34
(1) Dalam hal terjadi
perubahan pada waktu pelaksanaan pembangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
32, penyelenggara pembangunan wajib meminta izin dan pengesahan
terhadap perubahan yang diminta kepada Instansi yang berwenang sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1).
(2) Dalam hal terjadi
perubahan struktur bangunan dan instalasi terhadap rumah susun yang telah
dibangun, pemilik wajib meminta izin dan pengesahan mengenai perubahan tersebut
kepada instansi yang berwenang.
BAB IV
IZIN LAYAK HUNI
Pasal 35
(1) Penyelenggara
pembangunan rumah susun wajib mengajukan permohonan izin layak huni setelah
menyelesaikan pembangunannya sesuai dengan perizinan yang telah diberikan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 dengan menyerahkan
gambar-gambar dan ketentuan teknis yang terperinci.
(2) Pemerintah Daerah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 34,
memberikan izin layak huni setelah diadakan pemeriksaan terhadap rumah susun
yang telah selesai dibangun berdasarkan persyaratan dan ketentuan perizinan yang
telah diterbitkan.
(3) Penyelenggara
pembangunan wajib menyerahkan dokumen-dokumen perizinan beserta gambar-gambar
dan ketentuan-ketentuan teknis yang terperinci sebagaimana dimaksud dalam Pasal
30, Pasal 31, dan Pasal 34 kepada perhimpunan penghuni yang telah
dibentuk beserta :
a. tata cara
pemanfaatan/penggunaan, pemeliharaan, perbaikan, dan kemungkinan-kemungkinan
dapat diadakannya perubahan pada rumah susun maupun lingkungannya;
b. uraian dan catatan
singkat yang bersifat hal-hal khusus yang perlu diketahui oleh para penghuni,
pemilik, pengelola, dan pihak-pihak lain yang berkepentingan.
Pasal 36
Dalam hal izin layak huni
tidak diberikan, penyelenggara pembangunan rumah susun dapat mengajukan
keberatan kepada Gubernur Kepala Daerah Tingkat I yang akan memberikan
keputusan mengikat.
Pasal 37
(1) Tata cara perizinan
layak huni diatur lebih lanjut dengan Peraturan Daerah.
(2) Peraturan Daerah
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) mulai berlaku setelah mendapat pengesahan
dari pejabat yang berwenang.
BAB V
PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN
Bagian Pertama : Pemisahan Hak atas Satuan-satuan Rumah Susun
Pasal 38
(1) Hak atas tanah dari
suatu lingkungan di mana rumah susun akan dibangun dapat berstatus hak milik,
hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan.
(2) Dalam hal rumah susun
yang bersangkutan dibangun di atas suatu lingkungan di mana tanah yang dikuasai
tersebut berstatus hak pengelolaan, penyelenggara pembangunan wajib
menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan baik sebagian
maupun keseluruhannya untuk menentukan batas tanah bersama.
(3) Pemberian status hak
guna bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dilaksanakan sebelum
satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dijual.
Pasal 39
(1) Penyelenggara pembangunan
wajib memisahkan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun meliputi bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam
bentuk gambar, uraian, dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31, dengan
penyesuaian seperlunya
sesuai kenyataan yang dilakukan dengan pembuatan akta pemisahan.
(2) Pertelaan sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) yang berkaitan dengan satuan-satuan yang terjadi karena
pemisahan rumah susun menjadi hak milik atas satuan rumah susun, mempunyai
nilai perbandingan proporsional yang sama, kecuali ditentukan lain yang dipakai
sebagai dasar untuk mengadakan pemisahan dan penerbitan sertifikat hak milik
atas satuan rumah susun.
(3) Akta pemisahan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) disahkan oleh Pemerintah Daerah dilampiri
gambar, uraian, dan batas-batas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 dan Pasal 31.
(4) Akta pemisahan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) harus didaftarkan oleh penyelenggara
pembangunan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya dengan melampirkan
sertifikat hak atas tanah, izin layak huni, beserta warkah-warkah lainnya. (5)
Hak milik atas satuan rumah susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan
dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan.
(6) Bentuk dan tata cara
pembuatan Buku Tanah dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah
susun, diatur oleh Menteri Dalam Negeri.
Pasal 40
(1) Isi akta pemisahan
yang telah disahkan oleh Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam Pasal
39 ayat (3) mengikat semua pihak.
(2) Bentuk dan tata cara
pengisian dan pendaftaran akta pemisahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
diatur oleh Menteri Dalam Negeri.
Bagian Kedua : Batas Pemilikan Satuan Rumah Susun
Pasal 41
(1) Hak milik atas satuan
rumah susun meliputi hak pemilikan perseorangan yang digunakan secara terpisah,
hak bersama atas bagian-bagian bangunan, hak bersama atas benda, dan hak
bersama atas tanah, semuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional
tidak terpisahkan.
(2) Hak pemilikan
perseorangan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) merupakan ruangan dalam bentuk
geometrik tiga dimensi yang tidak
selalu dibatasi oleh
dinding.
(3) Dalam hal ruangan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dibatasi dinding, permukaan bagian dalam
dari dinding pemisah, permukaan bagian bawah dari langit-langit struktur,
permukaan bagian atas dari lantai struktur, merupakan batas pemilikannya.
(4) Dalam hal ruangan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) sebagian tidak dibatasi dinding, batas
permukaan dinding bagian luar yang berhubungan langsung dengan udara luar yang
ditarik secara vertikal merupakan pemilikannya.
(5) Dalam hal ruangan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) keseluruhannya tidak dibatasi dinding,
garis batas yang ditentukan dan ditarik secara vertikal yang penggunaannya
sesuai dengan peruntukannya, merupakan batas pemilikannya.
Bagian Ketiga : Peralihan, Pembebanan, dan Pendaftaran Hak
Milik atas Satuan Rumah Susun
Pasal 42
(1) Pemindahan hak milik
atas satuan rumah susun, dan pendaftaran peralihan haknya dilakukan dengan
menyampaikan :
a. akta Pejabat Pembuat
Akta Tanah atau Berita Acara Lelang;
b. sertifikat hak milik
atas satuan rumah susun yang bersangkutan,
c. Anggaran Dasar dan
Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni;
d. surat-surat lainnya
yang diperlukan untuk pemindahan hak.
(2) Pewarisan hak milik
atas satuan rumah susun, pendaftaran peralihan haknya dilakukan dengan
menyampaikan :
a. sertifikat hak milik
atas satuan rumah susun;
b. surat keterangan
kematian pewaris;
c. surat wasiat atau surat
keterangan waris sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku;
d. bukti kewarganegaraan
ahli waris;
e. Anggaran Dasar dan
Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni;
f. surat-surat lainnya
yang diperlukan untuk pewarisan.
Pasal 43
Dalam hal terjadi
pembebanan atas rumah susun, pendaftaran hipotik atau fidusia yang bersangkutan
dilakukan dengan menyampaikan :
a. sertifikat hak milik
atas satuan rumah susun yang bersangkutan;
b. akta pembebanan hipotik
atau fidusia;
c. surat-surat lainnya
yang diperlukan untuk pembebanan.
Pasal 44
(1) Setelah menerima
berkas-berkas pendaftaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 dan Pasal 43,
Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya membukukan dan mencatat peralihan hak
tersebut dalam Buku Tanah dan pada sertifikat hak milik atas satuan rumah susun
yang bersangkutan, untuk kemudian diberikan sertifikat tersebut kepada yang
berhak.
(2) Dalam hal terjadi
pembebanan hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43, sertifikat yang bersangkutan
dapat diserahkan kepada kreditur atas persetujuan yang berhak.
Pasal 45
Ketentuan lebih lanjut
mengenai penggantian gambar situasi menjadi surat ukur, pendaftaran, peralihan,
dan pembebanan hak milik atas satuan rumah susun diatur oleh Menteri Dalam
Negeri.
Bagian Keempat : Perubahan dan Penghapusan Hak Pemilikan
Pasal 46
Pembangunan bebarapa rumah
susun yang direncanakan pada sebidang tanah dengan sistem pemilikan
perseorangan dan hak bersama, dan telah mendapat izin sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 30 dan Pasal 31 dapat
dilaksanakan secara bertahap, sepanjang tidak mengubah nilai perbandingan
proporsionalnya.
Pasal 47
(1) Dalam hal terjadi
perubahan rencana dalam pelaksanaan pembangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 untuk tahap berikutnya, yang
mengakibatkan kenaikan nilai perbandingan proporsionalnya, perubahan tersebut
oleh penyelenggara pembangunan harus diberitahukan kepada perhimpunan penghuni,
dan dalam hal tersebut diadakan perhitungan kembali.
(2) Dalam hal perubahan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) mengakibatkan penurunan nilai perbandingan
proporsionalnya, perubahan tersebut oleh penyelenggara pembangunan harus
dimintakan persetujuan kepada perhimpunan penghuni, dan dalam hal tersebut
diadakan perhitungan kembali.
(3) Perubahan nilai
perbandingan proporsional sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dan ayat (2)
harus disahkan kembali menurut ketentuan Pasal 30 dan Pasal 31 dan didaftarkan
menurut ketentuan Pasal 39 ayat (4).
(4) Dalam hal perhimpunan
penghuni tidak memberikan persetujuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2),
penyelenggara pembangunan dapat mengajukan keberatan-keberatan kepada
Pemerintah Daerah dan dalam jangka waktu 30 hari Pemerintah Daerah memberikan
keputusan terakhir dan mengikat.
(5) Dalam hal perubahan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dan ayat (3) tidak jadi dilaksanakan,
penyelenggara pembangunan wajib memperhitungkan kembali nilai perbandingan
proporsionalnya sebagaimana semula, dan dimintakan pengesahan serta didaftarkan
kembali.
Pasal 48
(1) Dalam hal terjadi
rencana perubahan fisik rumah susun yang mengakibatkan perubahan nilai
perbandingan proporsional harus mendapat persetujuan dari perhimpunan penghuni.
(2) Persetujuan
perhimpunan penghuni dipergunakan sebagai dasar di dalam membuat akta perubahan
pemisahan.
(3) Akta perubahan
pemisahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) memuat perubahan-perubahan dalam
pertelaan yang mengandung perubahan nilai perbandingan proporsional.
(4) Akta perubahan
pemisahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) harus didaftarkan pada Kantor
Agraria Kabupaten atau Kotamadya untuk dijadikan dasar dalam mengadakan
perubahan pada Buku Tanah dan sertifikat-sertifikat hak milik atas satuan rumah
susun yang bersangkutan.
Pasal 49
(1) Dalam hal terjadi
perubahan atas satuan rumah susun yang dimiliki oleh perseorangan secara
terpisah, perubahan tersebut tidak boleh menimbulkan kerugian bagi pemilik
lainnya.
(2) Perubahan sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) harus diberitahukan kepada perhimpunan penghuni dan
dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh perhimpunan
penghuni serta persyaratan teknis pembangunan lainnya yang berlaku.
Pasal 50
Hak milik atas satuan
rumah susun hapus karena
a. hak atas tanahnya hapus
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku;
b. tanah dan bangunannya
musnah;
c. terpenuhinya syarat
batal;
d. pelepasan hak secara
sukarela.
Pasal 51
Dalam hal hak milik atas
satuan rumah susun hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50 huruf a dan huruf
c, setiap pemilik hak atas satuan rumah susun berhak memperoleh bagian atas
milik bersama terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai
dengan nilai perbandingan proporsionalnya dengan melihat kenyataan yang ada.
Pasal 52
(1) Sebelum Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Negara yang di atasnya berdiri rumah susun
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 haknya berakhir, para pemilik melalui
perhimpunan penghuni mengajukan permohonan perpanjangan atau pembaharuan hak
atas tanah tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Penerbitan
perpanjangan atau pembaharuan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat
(1) diatur oleh Menteri Dalam Negeri.
Bagian Kelima : Kemudahan Pembangunan dan Pemilikan
Pasal 53
(1) Kepada golongan
masyarakat yang berpenghasilan rendah yang berkehendak untuk memiliki satuan
rumah susun sederhana dapat diberikan kemudahan baik langsung maupun tidak
langsung.
(2) Pelaksanaan ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut oleh Menteri yang
bertanggung jawab di bidang pembangunan perumahan dan Menteri lain yang terkait
serta Pemerintah Daerah yang bersangkutan sesuai dengan bidang tugasnya
masing-masing.
BAB VI
PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
Bagian Pertama : Penghunian Rumah Susun
Pasal 54
(1) Para penghuni dalam
suatu lingkungan rumah susun baik untuk hunian maupun bukan hunian wajib
membentuk perhimpunan penghuni untuk mengatur dan mengurus kepentingan bersama
yang bersangkutan sebagai pemilikan, penghunian, dan pengelolaannya.
(2) Pembentukan
perhimpunan penghuni dilakukan dengan pembuatan akta yang disahkan oleh Bupati
atau Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, dan untuk Daerah Khusus lbukota
Jakarta oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat 1.
(3) Perhimpunan penghuni
dapat mewakili para penghuni dalam melakukan perbuatan hukum baik ke dalam
maupun ke luar Pengadilan.
Pasal 55
(1) Yang menjadi anggota
perhimpunan penghuni adalah subyek hukum yang memiliki, atau memakai, atau
menyewa, atau menyewa beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun
bersangkutan yang berkedudukan sebagai penghuni, dengan memperhatikan ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 58.
(2) Dalam hal perhimpunan
penghuni memutuskan sesuatu yang menyangkut pemilikan dan pengelolaan rumah
susun, setiap pemilik hak atas satuan rumah susun mempunyai suara yang sama
dengan nilai perbandingan proporsional.
(3) Dalam hal perhimpunan
penghuni memutuskan sesuatu yang menyangkut kepentingan penghunian rumah susun,
setiap pemilik hak atas satuan rumah susun diwakili oleh satu suara.
Pasal 56
Perhimpunan penghuni
mempunyai fungsi sebagai berikut :
a. membina terciptanya
kehidupan lingkungan yang sehat, tertib, dan aman;
b. mengatur dan membina
kepentingan penghuni;
c. mengelola rumah susun
dan lingkungannya.
Pasal 57
(1) Pengurus perhimpunan
penghuni, keanggotaannya dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh dan dari
anggota perhimpunan penghuni melalui rapat umum perhimpunan penghuni yang
khusus diadakan untuk keperluan tersebut.
(2) Pengurus perhimpunan
penghuni sekurang-kurangnya terdiri dari seorang Ketua, seorang Sekretaris,
seorang Bendahara, dan seorang Pangawas Pengelolaan.
(3) Dalam hal diperlukan,
pengurus dapat membentuk Unit Pengawasan Pengelolaan.
(4) Penyelenggara
pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan sementara sebelum
terbentuknya perhimpunan penghuni, dan membantu penyiapan terbentuknya
perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam waktu yang secepatnya.
Pasal 58
(1) Dalam hal pemilik
menyerahkan penggunaan satuan rumah susun baik sebagian maupun seluruhnya pada
pihak lain berdasarkan suatu hubungan hukum tertentu, harus dituangkan dalam
akta yang secara tegas mencantumkan beralihnya sebagian atau seluruh hak dan
kewajiban penghuni beserta kewajiban lainnya.
(2) Akta sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) harus didaftarkan pada perhimpunan penghuni.
Pasal 59
Perhimpunan penghuni
mempunyai tugas pokok :
a. mengesahkan Anggaran
Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang disusun oleh pengurus dalam rapat umum
perhimpunan penghuni sebagaimana dimaksud dalam Pasal 55 ayat (2);
b. membina para penghuni
ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras, dan seimbang dalam rumah
susun dan lingkungannya;
c. mengawasi pelaksanaan
ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah
Tangga;
d. menyelenggarakan tugas
tugas administratif penghunian;
e. menunjuk atau membentuk
dan mengawasi badan pengelola dalam pengelolaan rumah susun dan lingkungannya;
f. menyelenggarakan
pembukuan dan administratif keuangan secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan
penghuni;
g. rnenetapkan sanksi
terhadap pelanggaran yang telah ditetapkan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran
Rumah Tangga.
Pasal 60
Tata Tertib penghunian
rumah susun disusun berdasarkan:
a. Undang-undang Rumah
Susun beserta peraturan pelaksanaannya;
b. peraturan
perundang-undangan lain yang terkait;
c. kepentingan pengelolaan
rumah susun sesuai dengan ketentuan-ketentua nteknis sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 29;
d. kepentingan penghuni
sehubungan dengan jaminan hak, kebutuhan-kebutuhan khusus, keamanan, dan
kebebasan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
Pasal 61
(1) Setiap penghuni berhak
:
a. memanfaatkan rumah
susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama secara aman dan tertib;
b. mendapatkan
perlindungan sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
c. memilih dan dipilih
menjadi Anggota Pengurus Perhimpunan Penghuni;
(2) Setiap penghuni
berkewajiban
a. mematuhi dan
melaksanakan peraturan tata tertib dalam rumah susun dan lingkungannya sesuai
dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
b. membayar iuran
pengelolaan dan premi asuransi kebakaran;
c. memelihara rumah susun
dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
(3) Setiap penghuni
dilarang :
a. melakukan perbuatan
yang membahayakan keamanan, ketertiban, dan keselamatan terhadap penghuni lain,
bangunan dan lingkungannya;
b. mengubah bentuk
dan/atau menambah bangunan di luar satuan rumah susun yang dimiliki tanpa
mendapat persetujuan perhimpunan penghuni
Bagian Kedua : Pengelolaan Rumah Susun
Pasal 62
Pengelolaan rumah susun
meliputi kegiatan-kegiatan operasional yang berupa pemeliharaan, perbaikan, dan
pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.
Pasal 63
Pengelolaan terhadap
satuan rumah susun dilakukan oleh penghuni atau pemilik, sesuai dengan Anggaran
Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang ditetapkan oleh Perhimpunan Penghuni.
Pasal 64
Pengelolaan terhadap rumah
susun dan lingkungannya dapat dilaksanakan oleh suatu badan pengelola yang
ditunjuk atau dibentuk oleh perhimpunan penghuni.
Pasal 65
Badan pengelola yang
dibentuk sendiri oleh perhimpunan penghuni harus dilengkapi dengan unit
organisasi, personil, dan peralatan yang mampu untuk mengelola rumah susun.
Pasal 66
Badan pengelola yang
ditunjuk oleh perhimpunan penghuni harus mempunyai status badan hukum dan
profesional.
Pasal 67
Penyelenggara pembangunan
yang membangun rumah susun wajib mengelola rumah susun yang bersangkutan dalam
jangka waktu sekurangkurangnya tiga bulan dan paling lama satu tahun sejak
terbentuknya perhimpunan penghuni atas biaya penyelenggara pembangunan.
Pasal 68
Badan pengelola mempunyai
tugas :
a. melaksanakan
pemeriksaan, pemeliharaan, kebersihan dan perbaikan rumah susun dan
lingkungannya pada bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
b. mengawasi ketertiban
dan keamanan penghuni serta penggunaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama sesuai dengan peruntukannya;
c. secara berkala
memberikan laporan kepada perhimpunan penghuni disertai permasalahan dan usulan
pemecahannya.
Pasal 69
Pembiayaan pengelolaan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dibebankan kepada penghuni
atau pemilik secara proporsional melalui perhimpunan penghuni.
Pasal 70
Perhimpunan Penghuni harus
mengasuransikan rumah susun terhadap kebakaran.
Bagian Ketiga : Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga
Pasal 71
Anggaran Dasar dan
Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni disusun oleh pengurus yang pertama
kali dipilih, dan disahkan oleh rapat umum perhimpunan penghuni.
Pasal 72
Anggaran Dasar dan
Anggaran Rumah Tangga memuat susunan organisasi, fungsi, tugas pokok, hak dan
kewajiban anggota serta tata tertib penghunian, sebagaimana dimaksud dalam BAB
VI Peraturan Pemerintah ini, dan berdasarkan pada ketentuan-ketentuan
yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah, dengan memperhatikan petunjuk dan
pedoman yang dikeluarkan oleh Menteri Dalam Negeri.
BAB VII
TATA CARA PENGAWASAN
Pasal 73
Tata cara pengawasan
pelaksanaan pengaturan dan pembinaan dalam pembangunan dan pengembangan rumah
susun terhadap persyaratan teknis, diatur oleh Menteri Pekerjaan Umum,
Pasal 74
Tata cara pengawasan
pelaksanaan pengaturan dan pembinaan dalam pembangunan dan pengembangan rumah
susun terhadap :
a. persyaratan
administratif yang berkaitan dengan perizinan pembangunan, layak huni,
pembuatan akta pemisahan, penerbitan sertifikat perizinan hak milik atas satuan
rumah susun, pembebanan hipotik dan fidusia, serta segala kegiatan yang
berkaitan dengan pendaftaran tanah;
b. penghunian dan
pengelolaan rumah susun; diatur oleh Menteri Dalam Negeri.
Pasal 75
Tata cara pengawasan
pelaksanaan terhadap pemberian kemudahan di bidang perkreditan dan perpajakan
diatur oleh Menteri Keuangan.
Pasal 76
(1) Pelaksanaan pengawasan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 73 dan Pasal 74 dilaksanakan oleh Pemerintah
Daerah berdasarkan petunjuk dan pedoman yang dikeluarkan oleh Menteri yang
bersangkutan.
(2) Pemerintah Daerah
diberi wewenang untuk melakukan tindakan penertiban terhadap pelaksanaan
Peraturan Pemerintah ini sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
BAB VIII
KETENTUAN PIDANA
Pasal 77
(1) Barang siapa melanggar
ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31, Pasal 34, Pasal 35
ayat (1) dan ayat (3), Pasal 38 ayat (2), Pasal 39 ayat (1), Pasal 61 ayat (2)
dan ayat (3), dan Pasal 67, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1
(satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,- (satu juta
rupiah).
(2) Perbuatan pidana
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah pelanggaran.
BAB IX
KETENTUAN LAIN
Pasal 78
Rumah susun yang sudah
dibangun sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini, masing-masing diatur oleh
Pemerintah Daerah sesuai dengan keadaan rumah susun yang bersangkutan dengan
berpedoman pada ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini.
Pasal 79
Bangunan gedung bertingkat
yang bukan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 16 Tahun
1985 maupun bangunan gedung tidak bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang mengandung sistem pemiilikan perseorangan dan hak bersama,
diatur sebagai berikut :
a. persyaratan teknis oleh
Menteri Pekerjaan Umum;
b. persyaratan
administratif dan pembebanan oleh Menteri Dalam Negeri;
c. persyaratan perpajakan
oleh Menteri Keuangan; berpedoman pada ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini
dengan penyesuaian seperlunya.
BAB X
KETENTUAN PERALIHAN
Pasal 80
Dengan berlakunya
Peraturan Pemerintah ini, peraturan perundangundangan yang telah ada yang
berkaitan dengan rumah susun dan tidak bertentangan dengan ketentuan dalam
Peraturan Pemerintah ini, dinyatakan tetap berlaku sampai diubah atau diatur
kembali berdasarkan Peraturan Pemerintah ini.
BAB XI
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 81
Peraturan Pemerintah ini
mulai berlaku pada tanggal diundangkan.Agar setiap orang mengetahuinya,
memerintahkan pengundangan Peraturan Pemerintah ini dengan penempatannya dalam
Lembaran Negara Republik Indonesia.
Ditetapkan di Jakarta,
pada tanggal 26 April 1988
PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA
SOEHARTO
Diundangkan di Jakarta,
pada tanggal 26 April 1988
MENTERI/SEKRETARIS NEGARA REPUBLIK INDONESIA
MOERDIONO
PENJELASAN ATAS PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR
4 TAHUN 1988 TENTANG RUMAH SUSUN
I. UMUM
1. Peraturan Pemerintah
ini merupakan peraturan pelaksanaan dari Undang- undang Nomor 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun, yang memberikan aturan penerapan dalam rangka memecahkan
semua permasalahan hukum yang mengandung “sistem pemilikan perseorangan dan hak
bersama (condominium)”, baik terhadap rumah susun sebagai tempat hunian atau
bukan hunian, baik yang telah dibangun atau diubah peruntukannya maupun sebagai
landasan bagi pembangunan baru. Undang-undang tersebut mengandung sistem
pembangunan dan sistem pemilikan, yang dilengkapi dengan sistem pembebanan,
sistem penghunian dan pengelolaan, sebagai landasan untuk dapat mewujudkan
bentuk pemukiman fungsional dengan kepadatan tinggi, yang lengkap, serasi,
selaras dan seimbang, dengan pemanfaatan tanah secara optimal yang mengutamakan
asas kebersamaan.
2. Peraturan Pemerintah
ini mengatur secara keseluruhan apa yang diperintahkan oleh Undang-undang Nomor
16 Tahun 1985 tersebut, dimaksudkan agar dapat mewujudkan suatu kebulatan
aturan yang tidak terpencar-pencar dalam berbagai Peraturan Pemerintah, karena
materi yang melandasi pengaturan ini berupa rangkaian kegiatan dalam satu
kesatuan sistem yang tidak dapat dipisahkan. Di samping itu tugas dan fungsi
pemerintahan yang diatur dalam Undang-undang tersebut sebenarnya merupakan
bagian dari bidang perumahan dan pemukiman dalam arti luas, karena itu
pelaksanaan penerapannya tunduk juga pada aturan-aturan umum yang telah ada,
baik yang berkaitan dengan pembangunan maupun pemilikannya.
3. Pada dasarnya
pengaturan dan pembinaan rumah susun yang berkaitan dengan tugas dan fungsi
pemerintahan, menjadi wewenang dan tanggung jawab Pemerintah Pusat dan
Pemerintah Daerah. Karena itulah tugas pemerintahan tersebut yang tidak
ditangani oleh Pemerintah Pusat dalam hal ini Menteri yang bersangkutan,
dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah. Pemerintah Daerah dalam melaksanakan
wewenang dan tanggung jawabnya berpedoman pada peraturan yang dikeluarkan oleh
Menteri.yang bersangkutan, untuk
disesuaikan dengan kondisi
daerah setempat.
4. Pengaturan atas bagian
bangunan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang
mengandung hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang
memberikan landasan bagi sistem pembangunan mewajibkan kepada penyelenggara
pembangunan (“developer”), untuk melakukan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan
rumah susun dengan pembuatan akta pemisahan dan disahkan oleh instansi yang
berwenang. Atas dasar pemisahan yang dilakukan dengan akta dengan melampirkan
gambar, uraian dan pertelaan yang disahkan oleh instansi yang berwenang dan
didaftarkan sebagaimana disyaratkan, memberikan kedudukan sebagai benda tak
bergerak yang dapat menjadi obyek pemilikan (“real property”). Sedangkan dalam
segi lain, yang memberikan landasan bagi sistem pemilikan, ditunjukkan bahwa
hak milik atas satuan rumah susun, dalam kedudukannya sebagai hak kebendaan,
meliputi hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah,
termasuk juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang
kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang
bersangkutan. Selanjutnya sesuai dengan kedudukan atau status hukum
pemilikannya, dalam Peraturan Pemerintah ini diatur lebih lanjut mengenai
sistem peralihan dan pembebanan serta pendaftarannya, perubahan, dan
penghapusannya.
5. Peraturan Pemerintah
ini memberikan pengaturan bahwa satuan rumah susun dapat berada juga di bawah
permukaan tanah sebagai kesatuan rumah susun yang berdiri di atas permukaan
tanah, bahkan tidak menutup kemungkinan adanya rumah susun yang seluruhnya
berada di bawah permukaan tanah. Pada dasarnya sistem rumah susun yang diatur
dalam Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut, memang merupakan kemajuan
besar dalam perkembangan hukum pembangunan, sebab dapat memenuhi kepentingan
masyarakat dengan memberikan kepastian hak atas satuan-satuan dari
bangunan-bangunan gedung bertingkat.
6. Untuk menjamin
keselamatan, keamanan, ketenteraman serta ketertiban para penghuni dan pihak
lainnya, maka sebelum rumah susun tersebut dipergunakan, harus memenuhi
persyaratan berupa Izin Layak Huni yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah. Di
samping itu ketentuan Pasal 1609 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia
berlaku juga untuk upaya pengamanan pembangunan rumah susun ini.
7. Perhimpunan penghuni
dalam rumah susun ini amat penting, karena itu kedudukan sebagai badan hukum,
dan berkewajiban untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni,
yang bersangkutan dengan pemilikan, pengelolaan, dan penghuniannya. Tanpa
Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga serta pengaturan yang baik, dengan pelaksanaan
yang efektif dan konsekuen dari sistem penghuniannya, pembangunan rumah susun
akan merupakan kegagalan dalam menciptakan tempat pemukiman dengan kepadatan
tinggi. Atas dasar pertimbangan tersebut, maka sistem penghuniannya diatur
secara terperinci, sedangkan pembentukan perhimpunan penghuni wajib dilakukan
dengan akta, dan baru sah berkedudukan sebagai badan hukum setelah disahkan
oleh Bupati atau Walikota Madya atau di Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh
Gubernur Kepala Daerah. Perhimpunan penghuni juga diterapkan untuk rumah susun
bukan hunian yang digunakan untuk perkantoran, pertokoan, perindustrian dan
lain- lain tempat usaha, karena penghuni diartikan meliputi juga mereka yang
menggunakan atau memanfaatkan satuan rumah susun yang bersangkutan, baik
sebagai perseorangan maupun yang berkedudukan sebagai badan hukum.
8. Pengelolaan terhadap
hak bersama yang tidak dapat dimiliki secara perseorangan, berupa bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dilakukan oleh perhimpunan penghuni,
dan dibiayai oleh para penghuni atau pemilik satuan rumah susun secara
proporsional. Hak bersama tersebut perlu dijamin kelestariannya agar dapat
berfungsi sebagaimana mestinya.Dalam hal pengelolaan hak bersama tersebut
dilakukan oleh badan pengelola, disyaratkan badan pengelola itu berstatus
sebagai badan hukum profesional dalam bidangnya.
II. PASAL DEMI PASAL
Pasal 1
Angka 4
- yang dimaksud dengan
pembangunan secara mandiri adalah pembangunan rumah susun dalam suatu
lingkungan yang digunakan untuk tempat hunian saja atau untuk bukan hunian
saja.
- yang dimaksud dengan
pembangunan secara terpadu adalah pembangunan rumah susun dalam suatu
lingkungan yang digunakan dengan cara campuran satuan atau blok mana untuk
hunian dan satuan atau blok mana untuk bukan hunian.
Angka 7
Nilai perbandingan
proporsional dari satuan rumah susun dimaksud, dihitung pada saat penyelenggara
pembangunan menghitung keseluruhan biaya pembangunan.Harga masing-masing satuan
rumah susun terhadap harga bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
pada saat perhitungan keseluruhan biaya pembangunan dilakukan dipakai sebagai
dasar perhitungan nilai perbandingan proporsional. Nilai perbandingan
proporsional tersebut dipakai sebagai dasar untuk mengadakan pemisahan dan
penerbitan “sertifikat hak milik atas satuan rumah susun”, dan juga sebagai
dasar untuk menentukan hak dan kewajiban terhadap pemilikan dan pengelolaan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Pasal 3
- Kebijaksanaan umum
adalah kebijaksanaan Pemerintah secara menyeluruh di bidang rumah susun.
- Kebijaksanaan teknis
adalah kebijaksanaan penyelenggaraan program dalam rangka pelaksanaan kebijaksanaan
umum Pemerintah di bidang rumah susun.
- Kebijaksanaan
operasional adalah kebijaksanaan pelaksanaan teknis di bidang rumah susun.
Pasal 4
Penyusun rencana jangka
panjang dan jangka pendek pembangunan rumah susun meliputi penentuan kelompok
sasaran, target yang dicapai, system pembangunan dan pembiayaan yang dipakai,
serta prioritas pemilihan lokasinya berdasarkan pada rencana tata ruang wilayah
perkotaan yang bersangkutan.
Pasal 9
Yang dimaksud dengan
rencana tapak (“site plan”), yaitu rencana yang menunjukkan tata letak dari
rumah susun dalam kaitannya dengan batas tanah di mana rumah susun yang
bersangkutan terletak (berdiri). “Denah” dan “Potongan” menunjukkan dengan
jelas batas secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun dimaksud,
batasan yang jelas dari bagian bersama, gambar yang menunjukkan letak dan
bentuk benda bersama dan batas yang menunjukkan dengan jelas tanah bersama,
kecuali tidak ada bagian dari tanah di mana rumah susun tersebut terletak
menjadi halaman bersama. Pada umumnya keadaan tersebut relatif jarang terjadi;
umumnya dapat terjadi pada pusat kota yang sangat padat. Di dalam denah dan
potongan perlu ditunjukkan dengan jelas denah rumah susun secara keseluruhan
dengan memberi tanda khusus terhadap denah satuan rumah susun yang dimaksud,
terletak pada lantai tertentu, dengan memberi tanda yang jelas pada
potongan-potongan vertikal maupun horizontal.
Pasal 11
Ayat (1) dan ayat (2) Yang
dimaksud dengan persyaratan yang berlaku adalah standar, pedoman perencanaan,
standar atau pedoman pencahayaan, standar dan pedoman tentang peredaran udara
baik yang telah disahkan sebagai standar konstruksi bangunan Indonesia, standar
industri Indonesia maupun pedoman yang berlaku umum (internasional).
Pasal 14
Huruf a
Pemasangan jaringan air
bersih di dalam rumah susun baik untuk hunian maupun bukan hunian, harus aman
dan kuat terhadap kemungkinan gangguan dan benturan, serta pada bagian-bagian
tertentu harus terlindung.
Huruf c
Penyediaan jaringan gas
beserta perlengkapannya hanya berlaku khusus rumah susun untuk hunian.
Huruf i
Pintu satuan rumah susun
harus tahan terhadap api sampai jangka waktu tertentu untuk memungkinkan usaha
penyelamatan sesuai dengan peruntukannya terutama untuk hunian, pertokoan,
industri, dan sebagainya, berdasarkan standar yang berlaku.
Huruf j
Tempat jemuran yang
memenuhi persyaratan kemudahan, penggunaan, keamanan, kebersihan, dan
pandangan.
Huruf k
Di dalam usaha
menanggulangi pencegahan kebakaran pada tingkat awal, untuk rumah susun yang
berkualitas menengah ke atas, diwajibkan untuk memasang “alat pencegah
kebakaran tingkat awal” (“sprinklers”) sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
Untuk semua rumah susun masing-masing harus disediakan alat pemadam
kebakaran atau hydrant
yang mencukupi sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
Huruf m
Untuk semua rumah susun
harus disediakan alat/ sistem alarm dengan cara manual atau otomatis. Untuk
rumah susun yang bukan hunian dapat diperlengkapi dengan sistem panggilan dan
pembuka pintu dan peralatan-peralatan lainnya sesuai dengan kebutuhan.Untuk
rumah susun hunian dapat pula dilengkapi dengan peralatan tersebut di atas.
Pasal 16
Satuan rumah susun harus
mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan; misalnya untuk
hunian persyaratan sebagai tempat tinggal harus dipenuhi terhadap ukuran kamar
tamu, kamar tidur, dapur, kamar mandi dan sebagainya, serta letaknya terhadap
bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan sebagainya untuk dapat
mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran
kehidupan sehari-hari para penghuni. Satuan rumah susun bukan hunian, misalnya
pertokoan, pengaturan tata letak satuan-satuan rumah susun harus menurut
standar yang ditentukan dan dapat dipertanggungjawabkan terhadap keserasian,
kenikmatan, dan kelancaran hubungan ke luar maupun ke dalam para
pemilik/penghuni maupun pengunjung.Demikian pula satuan rumah susun untuk
fungsi-fungsi lainnya, harus diatur sesuai dengan penggunaannya.
Pasal 17
Satuan rumah susun untuk
hunian yang merupakan bagian dari suatu rumah susun yang dibangun dalam suatu
lingkungan, jika tidak dalam keadaan yang terpaksa atau untuk keperluan
tertentu lainnya, sebaiknya tidak berada di bawah permukaan tanah, untuk
memungkinkan mendapat cahaya langsung secara alami. Satuan rumah susun yang
digunakan bukan untuk hunian, dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau
di bawah permukaan tanah, atau sebagian di bawah dan sebagian di atas permukaan
tanah berdasarkan persyaratan yang berlaku terhadap konstruksi, pencahayaan,
peredaran udara, keserasian, kenikmatan serta hubungan ke dalam maupun ke luar
serta pengamanan bila terjadi hal-hal yang membahayakan.
Pasal 18
Yang dimaksud dengan
kebutuhan penghuni sehari-hari adalah kebutuhan untuk tidur, mandi, buang
hajat, mencuci, menjemur, memasak, makan, menerima tamu, dan menempatkan
barang-barang keperluan rumah tangga maupun bahan-bahan kebutuhan sehari-hari.
Pasal 22
Ayat (2)
Untuk dapat berfungsinya
dengan baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan ke saluran
pembuangan/drainase dan saluran air limbah kota, maka saluran-saluran dimaksud
dimungkinkan untuk melalui tanah milik orang lain jika tidak ada pilihan lain.
Untuk itu diperlukan petunjuk serta izin dari Instansi Pemerintah yang
berwenang dan memenuhi persyaratan yang telah ditentukan, serta harus mendapat
persetujuan dari pemilik tanah yang akan dilewati. Dalam hal khusus ini,
pemilik tanah yang bersangkutan wajib memberikan persetujuannya sepanjang hal
tersebut tidak merugikan yang bersangkutan.
Pasal 24
Ayat (1)
Dalam hal rumah susun
digunakan untuk hunian, maka penentuan tata letak bangunan di samping
mempertimbangkan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan harus dapat menjamin
kebebasan penghuni antara satuan rumah susun yang satu dengan yang lainnya.
Ayat (2)
Ukuran dan kekuatan yang
cukup sesuai dengan fungsi dan penggunaan jalan tersebut berdasarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 26 Tahun 1985 tentang Jalan.
Pasal 26
Huruf a
Khusus jaringan gas
disediakan hanya untuk rumah susun hunian.
Huruf g
Pemasangan jaringan
telepon dan alat komunikasi lain dapat disediakan sesuai dengan tingkat
keperluannya untuk menghindari pemasangan kabel-kabel yang tidak beraturan
termasuk telepon umum.
Pasal 27
Apabila rumah susun dan
lingkungannya digunakan untuk hunian, pada tingkat-tingkat tertentu bagi rumah
susun yang berlantai banyak perlu disediakan ruangan-ruangan untuk memungkinkan
para penghuni berkumpul melakukan kegiatan kemasyarakatan dan kontak sosial
lainnya termasuk tempat bermain untuk anak-anak, atau disediakan bangunan serba
guna untuk melakukan kegiatan yang sama di dalam lingkungan rumah susun dan
tempat bermain anak-anak sesuai dengan standar yang berlaku.
Pasal 28
Yang dimaksud dengan
bangunan untuk pelayanan.kebutuhan sehari-hari antara lain untuk kesehatan,
pendidikan, peribadatan dan sebagainya sesuai dengan standar yang berlaku.
Pasal 30
Huruf b
Yang dimaksud dengan fatwa
peruntukan tanah (“advise planning”) adalah suatu keterangan yang memuat lokasi
yang dimaksud terhadap lingkungan sekitarnya beserta penjelasan peruntukan
tanah dengan perincian mengenai kepadatan dan garis sempadan bangunan.
Huruf c
Yang dimaksud dengan
rencana tapak (“site plan”) adalah rencana tata letak bangunan.
Pasal 32
Ayat (1)
Apabila semula suatu rumah
susun dipergunakan untuk hunian, kemudian atas kesepakatan para pemilik, rumah
susun tersebut sebagian atau keseluruhannya direncanakan untuk diubah
peruntukannya menjadi pertokoan atau sebaliknya semula pertokoan menjadi untuk
hunian, perubahan rencana peruntukan tersebut harus mendapat izin terlebih
dahulu dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan sesuai dengan persyaratan yang
berlaku dan dimintakan pengesahannya atas perubahan dimaksud beserta
pertelaannya yang berupa nilai perbandingan proporsional.
Ayat (2)
Izin Layak Huni akan
dikeluarkan bilamana pelaksanaan pembangunan rumah susun dari segi arsitektur,
konstruksi, instalasi, dan perlengkapan bangunan lainnya telah benar-benar
sesuai dengan ketentuan dan persyaratan yang ditentukan dalam Izin Mendirikan
Bangunan.
Pasal 36
Penyelenggara pembangunan
rumah susun dapat mengajukan keberatannya kepada Gubernur Kepala Daerah Tingkat
I apabila tidak ada kesamaan pendapat dalam pemeriksaan rumah susun yang telah
selesai dibangun menurut ketentuan dan persyaratan yang telah ditetapkan dalam
izin Mendirikan Bangunan. Khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta, mengingat
yang memberikan izin Walikota atas nama Gubernur, maka hendaknya keberatan itu
diajukan langsung kepada Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Ayat (2)
Apabila pemisahan rumah
susun atas satuan-satuan rumah susun mempunyai luas dan harga yang sama,
satuan-satuan rumah susun tersebut masing-masing mempunyai nilai perbandingan
proporsional yang sama meskipun dalam kenyataan yang ada terdapat perbedaan luas,
tetapi tidak besar, misalnya :
Satuan rumah susun
luas – 70,1 m2
luas – 70,4 m2
luas – 69,8 m2
ketiga-tiganya dapat
dikatagorikan mempunyai luas 70 m2. Kecuali ditentukan lain sejak semula,
hingga mempunyai suatu nilai perbandingan proporsional yang lain. misalnya :
Satuan rumah susun dengan luas 120 m2 akan berbeda nilai perbandingan
proporsionalnya dengan satuan rumah susun yang mempunyai luas 160 m2, demikian
pula satuan rumah susun dengan luas masing-masing 120 m2 atau 160 m2 harganya
dapat berbeda jika kelengkapan dan penyelesaian interiornya berbeda.
Ayat (3)
Akta pemisahan yang
memisahkan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun, harus melampirkan gambar
dengan pertelaan yang jelas yang menunjukkan batas dari masing-masing satuan
rumah susun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama beserta uraian
nilai perbandingan proporsionalnya.
Ayat (1)
Hak milik atas satuan
rumah susun meliputi hak pemilikan perseorangan yang digunakan secara terpisah,
untuk didiami sebagai tempat tinggal (hunian), dipakai dan dimanfaatkan untuk
tempat usaha dan lain-lain; hak bersama atas bagian-bagian dan struktur rumah
susun beserta perlengkapannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 termasuk pula
perlengkapan-perlengkapan lain yang diperlukan untuk dapat berfungsinya dengan
baik rumah susun sesuai dengan penggunaannya, antara lain alat-alat pelayanan
sentral dan khusus lainnya seperti instalasi tenaga listrik, lampu-lampu, gas,
air panas dan dingin, instalasi air condition, pompa air, motor tenaga listrik
(generator), kipas angin, kompressor, saluran-saluran penghantar (“ducting”)
air condition, secara umum semua peralatan dan instalasi yang ada, yang
dipergunakan untuk kepentingan bersama. Bagian-bagian rumah susun yang berupa
struktur bangunan, antara lain pondasi, kolom, sloof, balok-balok luar,
penunjang, dinding-dinding struktur utama, atap, ruang masuk, koridor, selasar,
tangga, dan bagian-bagian bangunan lain yang menjadi milik bersama, antara lain
pintu-pintu dan tangga darurat, jalan masuk, jalan ke luar dari rumah susun.
Hak bersama atas benda yang meliputi semua perlengkapan dan bangunan pertamanan
yang berada di atas tanah bersama, dan hak bersama atas tanah yang berstatus
sebagai tanah bersama.Kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara
fungsional tidak terpisahkan.
Ayat (2)
Hak pemilikan perseorangan
yang digunakan secara terpisah merupakan ruangan yang mempunyai luas dan batas
tinggi tertentu yang memisahkan hak pemilikan perseorangan terhadap hak
pemilikan orang lain, dan tidak selalu dibatasi oleh dinding.
Ayat (4)
Ruangan yang sebagian
tidak dibatasi dinding, misalnya balkon, maka batas bagian atas setinggi
permukaan bagian bawah dari langit-langit struktur, merupakan batas
pemilikannya.
Ayat (5)
Ruangan yang
keseluruhannya tidak dibatasi dinding, misalnya tempat usaha yang terbuka
(los); tempat parkir yang dimiliki oleh perseorangan secara terpisah, dan
sebagainya dengan diberi tanda batas yang jelas dan tidak dapat dihapuskan.
Pasal 47
Ayat (1)
Apabila sebidang tanah
bersama direncanakan akan dibangun 3 (tiga) blok rumah susun, masing-masing
blok terdiri dari seratus satuan rumah susun, maka keseluruhannya adalah 300
satuan rumah susun. Pertelaan dan pemisahannya telah disahkan oleh Pemerintah
Daerah yang bersangkutan, masing-masing akan mempunyai nilai perbandingan
proporsional sebesar 1/300 bagian dari hak bersama yang berupa hak milik atas
satuan rumah susun. Rumah susun yang dibangun baru satu blok, terdiri dari 100
satuan rumah susun. Dalam hal ini, penghuni mempunyai 100 hak suara dan penyelenggara
pembangunan memegang 200 hak suara. Ternyata pada tahap pembangunan tahap
berikutnya oleh penyelenggara pembangunan direncanakan akan diubah menjadi 250
satuan rumah susun yang menyebabkan perubahan nilai perbandingan proporsional
yang telah disahkan tersebut, maka rencana perubahan dimaksud harus
diberitahukan kepada perhimpunan penghuni, dan nilai perbandingan proporsional
diperhitungkan kembali. Perhimpunan penghuni berhak meminta perhitungan kembali
nilai perbandingan proporsionalnya karena nilai perbandingan proporsional
tersebut berubah menjadi 1/250 bagian.
Pasal 49
Ayat (1)
Yang dimaksud dengan
perubahan tidak boleh menimbulkan kerugian bagi pemilik lainnya, misalnya
antara lain perubahan yang dapat mengganggu kekuatan bangunan, pandangan,
ketenangan, dan keamanan lingkungan serta kepentingan bersama.
Huruf c
Hak milik atas satuan
rumah susun hapus, apabila salah satu unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8
Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun tidak dipenuhi, yaitu
adanya unsur-unsur satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah, bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Hapus dalam
pengertian pasal ini tidak
menghapuskan subyek hukum (pemilik) dan obyek hukumnya (benda), sehingga yang
hapus hanyalah hubungan hukum atau atas haknya dan pemilik satuan rumah susun
tetap mempunyai hak secara de facto bendanya.
Misalnya :
1. Seluruh satuan rumah
susun beralih haknya kepada satu orang (badan hukum), sehingga bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama tidak ada lagi karena dimiliki oleh satu orang
(badan hukum).
2. Hak Guna Bangunan atas
tanah berakhir, apabila tidak dimintakan perpanjangan/pembaharuan sehingga
menyebabkan adanya syarat
batal.
Huruf d
Yang dimaksud dengan
pelepasan hak secara sukarela adalah penyerahan keseluruhan dengan sukarela
kepada Negara.
Pasal 53
Ayat (1)
Kemudahan-kemudahan yang
dapat diberikan adalah dalam hal yang berkaitan dengan pertanahan, prasarana
lingkungan, perizinan, perkreditan, perpajakan, fasilitas ekonomi, sosial, dan
budaya.
Pasal 54
Ayat (1)
Pembentukan Perhimpunan
Penghuni disesuaikan dengan luas lingkungan rumah susun, yang masih terikat
dengan adanya hak bersama atas benda bersama dan tanah bersama.Apabila dalam
suatu lingkungan tanah bersama terdapat beberapa rumah susun, maka pada
masing-masing rumah susun dapat dimungkinkan dibentuk perhimpunan penghuni yang
berstatus badan hukum.
Ayat (2)
Oleh karena perhimpunan
penghuni rumah susun mempunyai kedudukan sebagai badan hukum, maka untuk
menjamin kepastian hak, kewajiban dan tanggung jawab masing-masing penghuni
kesepakatannya perlu dituangkan dalam suatu akta dan disahkan oleh Bupati atau
Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta
oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I.
Pasal 55
Ayat (1)
Keanggotaan perhimpunan
penghuni didasarkan kepada realita penghunian, artinya yang dapat menjadi
anggota perhimpunan adalah mereka yang benar-benar menghuni atau menempati
satuan rumah susun baik atas dasar pemilikan maupun hubungan hukum
lainnya.Apabila pemilik belum menghuni, memakai atau memanfaatkan satuan rumah
susun yang bersangkutan, maka pemilik menjadi anggota perhimpunan
penghuni.Apabila penyelenggara pembangunan belum dapat menjual seluruh satuan
rumah susun maka penyelenggara pembangunan bertindak sebagai anggota
perhimpunan penghuni.
Pasal 56
Yang dimaksud mengelola
adalah kegiatan perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan pengendalian
sesuai dengan prinsipnya.
Pasal 57
Ayat (1)
Rapat umum perhimpunan
penghuni merupakan pemegang kekuasaan tertinggi dalam perhimpunan penghuni,
oleh karenanya pengurus perhimpunan penghuni harus ditetapkan dan disahkan
melalui rapat tersebut.
Ayat (2)
Penambahan jumlah
keanggotaan dan jabatan dalam pengurusan perhimpunan penghuni disesuaikan
dengan jumlah anggota perhimpunan penghuni dan banyaknya kebutuhan yang perlu
diatur dan dikelola.
Pasal 58
Ayat (1)
Ketentuan dalam ayat ini
dimaksudkan untuk menjamin kepastian hak, kewajiban, dan tanggung jawab kepada
penghuni baru.
Pasal 63
Para penghuni secara
perseorangan masing-masing bertanggung jawab terhadap biaya pengelolaan satuan
rumah susun sesuai dengan hak pemilikan atau penghuniannya.Apabila satuan rumah
susun masih belum dihuni, dipakai atau dimanfaatkan, maka pemilik bertanggung
jawab terhadap pengelolaan tersebut.
Pasal 67
Kewajiban penyelenggara
pembangunan untuk mengelola rumah susun dalam jangka waktu tersebut dimaksudkan
untuk membantu perhimpunan penghuni dalam mempelajari dan menyiapkan
pengelolaan selanjutnya.
Pasal 69
Sistem pengumpulan biaya
yang diperlukan untuk pengelolaan dapat dilakukan oleh perhimpunan penghuni
melalui sistem iuran, baik rutin maupun perkegiatan